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顶住压力 稳步前行--2018年良庆区房地产市场运行分析

发布时间:2019-02-18 15:57 来源:良庆区统计局 作者:林曼洁
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  2018年,良庆区继续贯彻落实中央、自治区房地产调控的各项措施和要求,房地产开发的两大核心指标“房地产开发完成投资”和“商品房销售面积”增速有所回落,但仍保持平稳增长。

  一、房地产市场基本情况

  (一)过去10年是高速发展期,运行趋势从大幅震荡到渐趋平稳

  过去的10年,是良庆区房地产市场发展最为迅速的10年,房地产开发投资与商品房销售的总量均实现了快速的扩张和提升。2018年房地产开发投资总量是2008年的43倍;商品房销售面积总量是2008年的14倍。从走势上看,良庆区房地产市场这十年从大幅震荡到渐趋平稳。2010年-2015年六年间房地产开发投资增速差为203.3个百分点,商品房销售面积增速差为340.8个百分点,这六年良庆区开发、销售两端走势形态差异非常大,五象新区不断发展,高楼林立,一大波实力房产如雨后春笋般拔地而起。进入2016年,良庆区房地产开始进入平稳发展阶段,房地产开发投资增速差为30.4个百分点,商品房销售面积增速差为60.4个百分点,波动幅度明显缩小,开发、销售两端走势渐趋一致。

  2008-2018年良庆区房地产开发投资和销售情况表

  

指标增速

2008年

2009年

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017年

2018年

地产开发投资(亿元)

8.05

2.66

7.93

18.38

17.47

24.16

52.29

130.78

198.22

286.02

346.53

商品房销售

面积(万平方米)

27.42

14.2

18.82

54.68

13.8

50.52

75.04

154.87

270.35

337.35

385.32

    

  (二)2018年是房地产政策调整的转折期,在高起点高基数中实现平稳增长

  1.开发投资总体平稳,运行趋势高开低走。2018年,良庆区房地产开发完成投资346.53亿元,同比增长21.2%,增速比年初下降49.6个百分点,比上半年回落11.7个百分点,比南宁市平均水平(15.5%)高出5.7个百分点,市场投资热度仍高于南宁市平均水平。从增速曲线图看,全年房地产开发投资增速呈现高开低走形态。相较于2017年,2018年的良庆区房地产开发投资增速更为平稳,但回落趋势明显。

  2.销售面积涨幅缩小,增速波动较大。2018年,良庆区商品房销售面积385.32万平方米,同比增长14.2%,增速比上年下降10.6个百分点,比年初下降25.3个百分点,比上半年上升9.7个百分点。二、三季度每月销售面积增速都在10%以下,全年增速差为52.3个百分点,房地产销售面积的增速波动较大;商品房销售额324.66亿元,同比增长5.4%,增速比上年下降41.7个百分点;按商品房平均价格计算,2018年均价8425.7元/平方米,比2017年下降701.9元/平方米,南宁市“房住不炒”等调控政策效果初显。

  3.新开工面积扭负转正,竣工面积快速增长。2018年,良庆区商品房施工面积2039.3万平方米,同比增长23.14%,增速比上年同期回落4.4个百分点。其中,本年新开工面积429.5万平方米,同比增速由上年的-19.2%扭正为11.4%。本年商品房屋竣工面积107.3万平方米,同比增长44.3%。竣工面积的总量和增速均高于新开工面积,说明大量的开发项目面临尾声,而新增项目开工面积不足,对2019年房地产市场预计有较大影响。

    

  

  二、2018年房地产市场运行的主要特点

  (一)办公投资由正转负,商业投资大幅增长

  从投资工程用途来看, 2018年1-12月,良庆区商品住宅完成投资223.83亿元,同比增长19.6%,比上年同期下降71.3个百分点,商品住宅投资增速放缓;办公楼完成投资44.17亿元,同比下降4.21%,比上年同期下降18.4个百分点,增速三年来首次由正转负,说明良庆区办公楼库存较多;商业营业用房完成32.64亿元,同比增长80.53%,比上年同期增长83.7个百分点,涨幅较大,意味着随着五象新区配套日趋成熟,企业对商业地产信心增强。

  

  (二)商品住宅销售增速放缓,办公楼和商业营业用房增速反转

  从销售方面来看,2018年,良庆区商品住宅销售面积284.52万平方米,同比增长4.9%,比上年回落9.9个百分点;办公楼销售33.78万平方米,同比下降3.3%,比上年回落131.2个百分点;商业营业用房销售29.95万平方米,同比增长43.1%,扭负为正,比上年提高51.7个百分点。从数据上看,商品住宅销售增速放缓,办公楼销售大幅下降,商业营业用房是几类用途中唯一比上年增长快速并高速增长的产品,可见今年的商业地产又再度被市场给予了更多的关注。

  

  (三)尾盘增多,新增地产项目贡献大

  从项目个数看,2018年良庆区共有在建房地产项目99个,增长22.2%,增速与上年基本持平。累计完成投资超过计划总投资的90%的有27个项目,如盛邦珑湖、江悦蓝湾等,这些项目的本年完成投资非常少,不能支撑房地产投资的高增速;2018年新增的房地产项目有20个,比上年同期增加2个,累计完成投资114.96亿元,拉动良庆区房地产投资增长40.2个百分点,对良庆区房地产开发投资的贡献率为190.0%。在尾盘不断增多的情况下,新增项目成了房地产开发投资能平稳增长的最重要原因之一。

  三、房地产市场运行中值得关注的几个问题

  (一)政策收紧,商品房销售面积增速持续放缓

  2018年,良庆区房地产销售面积增速持续放缓,主要存在以下几个问题:1.库存房地产项目销售面积下降,新增项目未能支撑高增速。去年销售火爆的碧桂园天玺湾、澜湾九里二期、绿城春江明月等,今年销售面积下降明显,有的甚至成为了尾盘。今年新入库的20个项目中,仅有14个项目开盘,累计销售89.19万平方米,拉动了良庆区房地产销售增长26.5个百分点,贡献率为186.1%,仍然不足以支撑去年的高增速;2. 2018年南宁市房地产政策基调一直围绕着“房住不炒”进行。从3月份开始,南宁首套房贷利率全线上浮,多家银行的首套房贷利率在基准利率基础上上浮10%及以上,并且五象新区大部分楼盘都是精装房,精装部分的费用无法进行贷款,需ag娱乐平台大全|开户要在一年内付清。高额的首付款和收紧的贷款政策使得购房者逐渐回归理性,观望情绪渐浓;3.部分房企存在捂盘惜售等现象。据了解,有部分开发商趁机捂盘惜售,以及受“价格管控”和高房价预期的影响,放缓建设进度,尽量推迟预售申请等现象,造成了良庆区可售房源相对不足的现状,加上去年同期高基数的压力,销售面积增速进一步回落。

  (二)企业国内贷款增速大幅回落,应付工程款压力加大

  从资金来源渠道看,2018年房地产开发企业本年到位资金增速较上年稍有回落,且国内贷款与上年同期相比回落较为明显。2018年房地产开发企业本年到位资金合计690.43亿元,同比增长36.5%,比上年同期回落了6.4个百分点,其中企业国内贷款与个人按揭贷款分别为65.68亿元、63.59亿元,同比分别下降30.5%和6.8%,增速比上年分别回落123.3个百分点和60.5个百分点,说明企业贷款和个人贷款政策比上年都有所收紧。同时企业应付工程款的增速为146.9%,相比上年提高了106.8个百分点,企业资金压力进一步加大。

  四、下一步工作建议

  (一)推进大型项目的落地建设,保持平稳持续发展

  当前良庆区特别是五象新区上一轮的开发项目已接近尾声,而新开工项目从数量和计划总投上看,整体规模缩小,后续拉动力不足,对发展的提升有一定的限制。有关部门需通力合作,发挥五象新区的区位优势,通过对全国知名牌企业的招商,积极促成大型房地产项目投资计划,加速一批大型项目的落地开发建设,确保房地产行业平稳持续发展。

  (二)提高服务水平,确保企业按时开工入统

  对已通过“招拍挂”拿地的企业,如DK国际、梦之岛大厦、瀚德大厦等,有关部门应通力合作,提高服务水平,简化行政审批流程,缩短审批时限,确保项目按时开工,及时纳入统计系统进行统计,促进良庆区房地产开发工作有序开展。

  (三)规范企业和政府行为,提高统计数据质量。

  城区统计局要结合统计执法检查,每季度对房地产开发企业开展数据质量抽查工作,把数据质量核查形成制度化,进一步提高统计数据质量;继续抓好企业统计工作规范化建设,通过建章立制,建立原始资料的收集、报表报送、档案管理等工作制度,提高房地产企业依法统计及管理的水平;全面清理纠正把统计机构作为地方目标完成责任单位的文件和做法,保障统计机构独立行使统计调查、统计报告、统计监督的职权,遏制“数字上的腐败”,确保国家宏观调控和科学决策所需统计数据真实可靠。